Le 21 octobre 2024, le ministère des Armées a annoncé, via un communiqué de presse, un contrat de concession inédit concernant le Cercle national des Armées (CNA), un site prestigieux achevé en 1925 et situé place Saint-Augustin à Paris. Signé le 4 juillet dernier, ce contrat, piloté par Étienne Caudy, directeur de ce projet « emblématique » pour la DTIE, marque une première historique : le ministère a réussi à mettre en œuvre un montage permettant le financement de l'ensemble des travaux de réhabilitation et de rénovation, entièrement pris en charge par l'opérateur économique. Un montage concessif atypique et innovant, précurseur d'une longue série ?
Un contrat de concession du Cercle national des Armées (CNA) de 30 ans
Le projet CNA porte sur un ensemble immobilier nommé « Pépinière 2 », qui comprend, le Cercle national des Armées ainsi qu'un immeuble de bureaux situé au 24-28 rue de la Pépinière, d'une surface de 12 500 m² chacun, et auxquels s'ajoutent l'ensemble des locaux commerciaux en pied d'immeuble. Comme le précise Étienne Caudy, directeur du projet CNA pour la DTIE, dans le communiqué du ministère des Armées, ce contrat s'étend sur une période de 30 ans, durée déterminée au regard de la durée nécessaire aux amortissements pour le nouveau concessionnaire. Le groupe immobilier Duval, en qualité de nouveau concessionnaire, sera ainsi responsable, financièrement et matériellement, de tous les niveaux d'entretien et de maintenance de 1 à 5 (entretien courant et gros entretien) pendant toute la phase d'exploitation du contrat. De plus, il devra également viser les obligations du décret tertiaire (obligation 2030, 2040 et 2050) afin d'améliorer significativement les performances énergétiques du bâtiment.
Ce montage concessif, atypique et innovant, mis en œuvre pour le Cercle national des Armées est justifié par Étienne Caudy comme une réponse aux besoins de réhabilitation et de rénovation de ce site prestigieux, tout en s'inscrivant dans un modèle économique vertueux pour l'État : « Le caractère inédit de l’opération repose dans le fait que c’est la première fois que l’État met en œuvre un contrat de concession pour une opération de valorisation patrimoniale. Je dirais même que c’est la première fois que l’État y parvient. » se félicite-t-il. Le groupe Duval sera ainsi responsable de l'entretien et de la maintenance des bâtiments, responsabilités auxquelles s'ajoutent des obligations d'investissement de GER pour 200 000 euros par an à partir de la dixième année du contrat de concession, ainsi qu'un investissement initial de 50 millions d'euros destiné à la réalisation de l'ensemble des travaux prescrits par le ministère.
Un modèle vertueux pour l'État
L'un des aspects innovants de ce contrat réside dans son montage financier. « L’ensemble du financement des travaux est assuré par le partenaire privé. Pas un euro ne sort des caisses de l’État », affirme Étienne Caudy. Ce modèle de concession, qui arrive à point nommé au vu de l'état des finances de la France, permet à l'État d'éviter de mettre la main à la poche pour la réalisation des travaux et l'entretien de la maintenance, tout en bénéficiant de redevances fixes et variables issues des revenus générés par l'exploitation commerciale des locaux, ce qui permet, de surcroît, une valorisation financière en plus de la valorisation patrimoniale.
Le ministère des Armées percevra ainsi une redevance fixe de 405 000 euros sur les quatre premières années du contrat, suivie de 150 000 euros annuels, ainsi que d'une redevance variable équivalente à 10 % du chiffre d'affaires au-delà de cinq millions d'euros, précise encore Étienne Caudy, ce qui constitue pour l'État et le ministère un véritable intéressement sur le chiffre d'affaires du concessionnaire. Un modèle qui se veut « gagnant-gagnant » en somme, s'inscrivant dans un état d'esprit partenarial long termiste.
Quelles perspectives pour le patrimoine immobilier public ?
La réussite du projet CNA pourrait servir de modèle en vue d'appliquer ce montage innovant à d'autres bien immobiliers de l'État. Pour Étienne Caudy, ce type de montage pourrait « être industrialisé sur d’autres actifs de l’État », en particulier ceux présentant une forte valeur patrimoniale. La Direction de l'Immobilier de l'État a d'ailleurs déjà exprimé son intérêt pour étendre ce modèle à d'autres projets.
Ce premier montage concessif innovant apparaît comme fort avantageux : alors que les services accordés au sein du bâtiment dans le cadre de la vocation du CNA , ne changeront pas, l'opérateur privé va faire des investissements massifs pour son entretien et des améliorations. Une manière de faire fructifier un patrimoine historique et de l'améliorer, en faisant d'une pierre deux coups.